098-988-9020予め先に伝えておきたいのですが、ここでのコラムはあくまで弊社（より厳密に言えば弊社専務取締約である赤峯の個人的な）私見であることをご了承ください(^_^;)
前回は仲介手数料０円（無料）についてのコラムで賛否を伴うテーマだったのですが、今回は任意売却・通称任売（にんばい）について書いていきたいと思います。
任意売却ってご存知ですか？
皆さんは任意売却という言葉ご存知でしょうか？（以降、「任売」に省略します）私なりにわかりやすく説明いたしますと例えば住宅ローンをご利用されている住宅の所有者（債務者）が本来なら毎月支払うべき月々の支払いを何らかの理由で滞納してそれ以後、支払いが滞るなど住宅ローンを貸してくれた金融機関（債権者）に対し支払不能となった場合、金融機関と相談し、合意を得て売却することを任意売却といいます。
競売と任売の違い
皆さんはどちらかというと任売より競売のほうをよく耳にすると思います。この競売と任売ってどのような違いがあるのでしょうか。こちらも簡単にご説明しようと思います。任売は支払いが厳しくなったときに金融機関（債権者）と相談し、合意を得て比較的不動産市場の相場に近い金額で売却ができる売却方法で、状況によっては残った住宅ローンもかなり少なくなり、場合によっては全額返済！？なんてことも考えられます。一方競売はというと、住宅ローンを貸し出した金融機関（債権者）が裁判所に強制売却を申し立てて、裁判所の許可が下りれば入札方式で売却されるシステムです。なお、入札方式の場合は裁判所側の提示した最低価格からの入札なので、売り出し価格については相談や意見することは当然出来ないですし、一般市場よりかなり安い値段で落札されるケースがほとんどなので住宅ローンの残額がかなり多く残るリスクを抱えています。
また住宅の明け渡しについても任売であれば買主様と相談してご自身の都合の折り合いもつくのですが、競売だと落札者が落札してお金を全額振り込んだら直ちに落札者の手に渡るので有無を言わせない状況です。仮に住宅に居座っていても落札者が裁判所に建物明け渡しの強制執行手続きを申請して、強制執行の許可が下されると、その名の通り強制的に退去されられることを余儀なくされるのです。
これだけ聞くと「競売って厳しいなぁ」って思われます。実際にとてもきついことだと思います。しかし、いきなり競売になるということはございません。大まかな流れを説明すると支払いを滞納すると住宅ローンを貸し出した金融機関から「〇〇さん、支払いされていないですよ。早く払ってくださーい」と連絡がいくと思います。しかしさらに滞納が続くと今度は督促状（支払ってくださいという書面）が送られてきます。さらに滞納が続くと次は催促書（この通知をもって支払わないと次は競売手続きをとるよという最終的な書面）が送られてきます。つまりいきなり競売になるわけではなく、金融機関からの催促が数ヶ月あるのでそれまでの間で支払って住み続けるのか、または任売という形で自宅を売却していくのかを検討していくわけです。ですからそういった場合には「うわー！？どうしよう」と慌てたり、逆に「万策尽きた・・・」と呆然として何もせず、みたいなことにならないように弊社を含めてお知り合いの不動産会社などにご相談されることをオススメします。ちなみに通常であれば任売→競売という流れが通常のケースですが、金融機関によっては即競売に手続き直行。何てこともあるようなので必ずしもこのような時間的に救済措置が常であるとは思わないようにお気をつけください。基本的に「借りたものはちゃんと返す」。これは原理原則守りたいですよね。
でもその前に金融機関が催促しているときに金融機関に出向いてちゃんと話し合いするほうが無難だと思います。もしかしたら支払いの内容について折り合いがつくケースもあるからです。しかし、それでもどうしようもなければいよいよ我々不動産屋の登場です。私達の役目というのはそういった場合に金融機関（債権者）と不動産の所有者（債務者）の間に立ってご本人に代わり金融機関と交渉するわけです。ご自宅の査定や売り出し価格や売却後の引っ越し準備金などご本人になり代わり事を進めていくのです。もちろんこのような状況なので債権者である金融機関の判断が最優先されるので何でもこちらの都合というわけにはいきませんが、はっきり言うと競売になるよりだいぶマシだと思います。債権者とは折り合いをつけながらやっていくのがベストです。また稀ではございますが、金融機関との話し合いによっては仲介手数料が出ない場合も稀に存在します。前回のコラムで少し触れましたが、仲介業務を生業としている以上売主様、買主様双方から仲介手数料を等しく報酬を頂くのが本来の報酬だと思いますが、任意売却などのケースにおいては売主様のご意向よりも金融機関の意向を優先させるケースがあるので「仲介手数料を出すほどの経費の余裕がない」と言われてしまった場合、例外的に仲介手数料を無料とする場合も正直存在します。でもこれもまた不動産業。何とか頑張るのが不動産業屋さんの見せ所ではないでしょうか。ちなみにミネ・ワークスはこんなときでも一生懸命頑張りますよ（笑）
売却後ローンの残りは？
最後に気になるのは売却後にローンの残りはどうなるか？というところだと思いますが、正直なところ売却してもローンが残るケース（売却損）はよくあります。例えば住宅ローンが２０００万円残っていると仮定しましょう。もしこのときご自身の住宅が１８００万円でしか売れなかった場合、２００万円についてはお手持ちの現金で返済しなければならないのです。しかし任意売却の場合はこのようなことも予め想定して不動産会社と金融機関が相談しているので差額の２００万円については月々〇万円づつ返済するとか返済方法についても金融機関（債権者）と相談できるのです。よくみなさんが誤解されるのが「売却したら借金（住宅ローン）はチャラになる」と思いがちですが、世の中そんなに甘くはないです(;´д｀)トホホ。回収すべきお金はなるべく回収する。これが世の定めというものでしょう。しかし、これが競売となると相場よりもっと安くなることが想定されるので、先程の例だと任売で１８００万円で売れた物件が仮に競売で落札して１５００万円で落札されたとしましょう。そうすると、売却損は何と任意売却の倍以上の５００万円の残債が残ってしまう可能性があるのです。競売についても同じく残債は付いて回るので競売後以降の人生のリセットそしてリスタートだと思っていても先が思いやられますよね。このように任売と競売は似ていても蓋を開けてみるとご自身にかかる精神的な苦痛や不安はまるで違うと思います。
ご相談ください！
もし、このコラムをご覧になられて何となく心当たりがあるな、とか「マズイな。どうしようかなぁ」とお悩みになっている方がいればご自身一人で、またご自身の家族だけで悩まないで、まずはお近くの不動産会社などに相談してみてください。客観的なアドバイスをしてくださる不動産屋さんがきっと見つかるはずです。ただ、当方は沖縄県にある不動産屋さんなので、他府県だとどうしてもお手伝いできないのですが、私どもが商圏エリアとしている範囲、沖縄県の浦添市や那覇市、宜野湾市、北谷町、西原町など一帯でそういったケースでお悩みの方がいらしたらお気軽にご相談ください。少しでもお役にたてるよう努力は惜しみませんので、お気軽にお問い合わせください。
